Atribuirea de apartamente in imobil nou - este riscurile, drepturile, nuanțele
Am de gând să cumpere un apartament într-o clădire nouă. Vânzătorul a oferit să-mi vândă un apartament cu privire la repartizarea cerințelor privind drepturile. Ce este? Care sunt riscurile? Ce ar trebui să acorde atenție?
Atribuirea de apartamente in cladiri noi - este o modalitate de vânzare a drepturilor la un apartament în construcție. Acesta este un fenomen destul de comună în piața imobiliară primară. Mulți oameni cred eronat că există o cesiune a drepturilor de proprietate într-un apartament într-o astfel de vânzare, dar nu este.
Perioada de construcție a casei, dreptul de proprietate al apartamentului nu există încă, astfel încât obiectul de negociere sunt dreptul la revendicarea apartamentului. Aceste afirmații drepturi iau naștere în primul rând de la cineva care intră pentru prima dată într-o relație cu dezvoltatorul. și dobândește dreptul de a cere împlinirea a termenilor contractului. Mai mult decât atât, acest cumpărător poate fi atât persoane fizice (de exemplu, deținători de interese) sau persoană juridică (de exemplu, antreprenor de construcții sau co-investitor). Un contract cu constructorul poate servi ca Tratatul de la capitalul social. și un alt tip de contract (de exemplu, contractul preliminar de vânzare).
Acestea același drept de a cere cumpărătorului primar poate pune în aplicare în formă de a obține un apartament (după punerea în casă), precum și vânzarea drepturilor sale de a cere unui terț - cumparatorul final al apartamentului. În acest din urmă caz, doar se întâmplă pentru a vinde un apartament novostroykepo cesiune a creanțelor (cesiuni de drepturi se numește „prin cesiune“). De fapt, în cazul în care o astfel de tranzacție între dezvoltator și cumpărătorii finali de apartamente există întotdeauna un intermediar - același dobânditorul primar al drepturilor.
Pentru atribuirea riscului cumpărătorului final al drepturilor la un apartament un pic mai mare decât riscul de a cumpăra un apartament direct de la dezvoltator. Acest lucru se datorează faptului că motivele pentru cesiunea drepturilor Vânzătorul poate fi pusă sub semnul întrebării.
Apartament de vanzare la atribuirea drepturilor - riscurilor și nuanțe
Pentru a vinde (aloca) dreptul de a revendica un apartament într-o clădire nouă, aceste drepturi trebuie să fie. Și să le aibă în mod necondiționat, fără nici un „dacă ...“. Dar aceasta este exact problema acolo.
Necondiționat și a confirmat cerințele de înregistrare a dreptului la un apartament într-o clădire nouă nu există decât în capitalul tratat (DDU). În consecință, cesiunea drepturilor în cadrul unui astfel de contract nu cauzează probleme. O misiune tratat de drepturi la apartament. încheiat pe baza OP-urilor. precum și să se DDU. De asemenea, sub rezerva înregistrării de stat în Rosreestra.
În alte cazuri, de exemplu, în cazurile în care transferul este la dreapta revendicării pe baza unui tip diferit, nu are loc o cesiune a contractului de înregistrare. Mai mult decât atât, sursa cerințelor de drept poate fi în anumite condiții, ceea ce înseamnă că existența lor depinde de îndeplinirea acestei condiții.
De exemplu, o opțiune atunci când construirea contractor a primit ca plată de la dezvoltator un numar de apartamente in casa (sub contract cu constructorul), dar casa nu a fost finalizată, iar contractantul are dreptul de a atribui pretențiile sale la apartament către terțe părți (clienți). Dacă totul merge conform planului, casa fiind finalizat, iar contractantul își îndeplinește obligațiile la dezvoltator. cumpărătorii le ajunge la apartament alocate.
Dar dacă între contractori și dezvoltatori și o dispută creanțelor reciproce (care nu este mai puțin frecvente), contractantul inițial dreptul la apartament în clădire poate fi anulată, cu rezultatul că cumpărătorii finali pierd atât cesionat drepturile pentru apartament inexistente.
Pur și simplu pune, riscul de a cumpăra un apartament pe cesionarea creanțelor crește în mod semnificativ în cazul în care cesiunea nu are loc pe baza acordurilor de parteneriat (DDU).
Cumparatorii de apartamente (cesionar), să fie conștienți de faptul că vânzătorul (deținătorii de capital originale, cedentul) nu este responsabil pentru acțiunea Developer (st.390 GKRumyniya). Iar în cazul de încălcare a termenilor sau calitatea de construcție, va fi imposibil să rezilieze contractul de cesiune a drepturilor. și a cererii de vânzătorul va rambursa banii pe ea. Cumpărător, în care caz, trebuie să facă o plângere deja foarte dezvoltatori. și să solicite penalități și compensații a fost cu el.
Ce vă poate sfătui cumpărător? Contractul de cesiune puteți introduce o condiție în care Vânzătorul, cesiona drepturile sale la apartament, preia garanția pentru dezvoltator. Apoi, în conformitate cu același articol 390 din Codul civil. în cazul opririi de construcție sau dezvoltator de faliment. Cumpărătorul are dreptul de a, printre altele, de a solicita despăgubiri și-garant al Vânzătorului. Cu toate acestea, pentru a convinge vânzătorii să își asume responsabilitatea pentru „shoals“ ale dezvoltatorului. nu este ușor, ci pentru că, în practică, este extrem de rar.
Atribuirea tranzacției în clădirea de apartamente, există, de asemenea, astfel de nuanță! Dacă după transferul de drepturi la apartament pe PO. DDU-se cu construcții va fi încheiată. cumpărătorul final va fi rambursat (de la dezvoltator) numai costul inițial al apartamentului (cel care este listat în DDU), mai degrabă decât cea pe care a fost cedat dreptul la apartament. Și pentru că costul unui apartament în cadrul unui contract de cesiune este de obicei mai mare decât costul de apartamente pe DDU contractului inițial. cumpărătorul, în acest caz, riscul de a pierde o parte din banii lor. Acest lucru se poate întâmpla, de exemplu, în cazul în care, din cauza unor întârzieri serioase în construcții, cumpărătorul dorește să rezilieze contractul cu dezvoltatorul.
Concluzie: atunci când cumpără un apartament într-o clădire nouă cu privire la atribuirea drepturilor. cel mai important, ce să acorde o atenție - acest lucru este confirmat de prezența a drepturilor în sine, care atribuie, precum și absolutul lor.
Cu alte cuvinte, riscurile de transfer de drepturi la apartament este redus foarte mult la Cumpărătorului dreptul de a atribui acordul pe baza capitalului propriu înregistrate. și Tratatul însuși Cesiune, de asemenea, este înregistrată în Rosreestra.
În cazul unei cesiuni (cesiune), pe baza unui alt tip de contract (PO), trebuie să înțeleagă situația specifică. Va trebui să aflăm și să fie sigur de existența drepturilor în sine cerințe apartamente de la vânzător, precum și valabilitatea transferului (atribuire). În acest caz, au nevoie deja de consiliere juridică suplimentară în ceea ce privește condițiile unei anumite tranzacții.
În orice caz, amintesc și condițiile „standard“ de apartamente de cumpărare în persoane fizice, care se aplică în cazul unei cesiuni. În cazul în care contractul principal a fost semnat de către vânzător DDU căsătorit. atunci acordul va avea nevoie de acordul soției sale. Și dacă DDU apare copil minor sau cetățean incapacitat. vânzătorul ar trebui să producă mai mult, și permisiunea de a face față în autoritățile de tutelă.
Cu titlu de copii. În cazul în care se dovedește că, în scopul de a plăti pentru contractul de bază DDU înseamnă sprijin de stat sub formă de capital de maternitate au fost utilizate (aceste informații ar trebui să fie în DDU), toți copiii Vânzătorului trebuie să fie, de asemenea, prezent în PO. În cazul în care, cu toate acestea, proporția de copii sunt alocate nu, aceasta poate fi o ocazie de a recunoaște tranzacția inițială invalidă. și, prin urmare, alocarea - prea.
Și ar trebui să ne amintim că atribui drepturi la un apartament într-o casă nou construită poate fi doar atâta timp cât casa nu a fost încă livrat, iar apartamentul nu este trecut prin actul de transfer și de acceptare.
Separat, este de remarcat faptul că repartizarea se aplică și în cazul construcției de condominii. Contractul de cesiune a drepturilor și obligațiilor HBC părți care nu fac obiectul înregistrării de stat în Rosreestra și reglementată de statutul cooperativei.
Cu această ocazie, mai bine pentru a citi un articol separat Glosar de cumpărare de apartamente de cooperare.
Plățile în numerar atunci când cumpără sau vinde un apartament pe cesiunea drepturilor deținute de aceleași reguli ca și pe piața secundară. Acest lucru a fost spus în detaliu în Glosar - Transferul de bani pentru un apartament.
Reguli și procedură pentru cumpărarea unui apartament în noi afișate pe harta interactivă a nostru pas cu pas instrucțiunile.