Contractul de cesiune (cesiune de drepturi) în noua clădire
Inainte de orice casa construit pe scena de finisare a carcasei, ca regulă, toate apartamentele lichide sunt vândute. Acesta este motivul pentru asignarea - este aproape singura opțiune pentru potențialul cumpărător să achiziționeze o locuință înainte de a pune o casă nouă într-un obiect plăcut.
Odată cu atribuirea drepturilor în construcția în comun implică anumite riscuri juridice, astfel încât cumpărătorul potențial care alege să utilizeze instrumentul juridic de atribuire pe piața imobiliară primară, trebuie să înțeleagă exact modul în care procedura de atribuire, și se cântărește beneficiile și riscurile achiziției sale.
Natura juridică și esența cesionarea creanțelor
Cesiune - este de fapt cumpărarea și vânzarea de bunuri, executate conform contractului de cesiune. Potrivit titularilor de interese contractuale (de exemplu, apartamentul vânzătorului într-o clădire nouă) transferurile către alte părți - cesionarul - obligațiile și drepturile care decurg din acordul de capitaluri proprii emise participantul social cu compania-constructor.
contracte de cesiune sunt foarte populare în rândul investitorilor care cumpără locuințe de la dezvoltator, de regulă, în etapa de obținere a autorizațiilor de construcție, iar apoi revinde apartamentul pe ultimele etape de construcție la un preț mai mare.
Mecanismul de atribuire este utilizat pentru cumparatori acasă în clădiri noi, care din anumite motive răzgândiți și doresc să se întoarcă fondurile investite. Pentru ei, contractul de cesiune - este aproape singura șansă de a evita sancțiunile prevăzute în contractul cu constructorul a companiei de a rezilia contractul de capitaluri proprii.
Vanzarea apartament neterminat prin contractul de cesiune, deținătorii de capitaluri proprii nu se poate recupera numai fondurile plătite integral, dar, de asemenea, pentru a obține un profit, deoarece apartamentul intr-o casa nou construita este, de obicei, de la începutul vânzării, până la sfârșitul lucrărilor de construcții să crească în valoare.
Cesiunea este posibilă numai pentru a transfera drepturilor la locuințe de la compania de construcții pentru construcții cu participare. Atribuirea Ie drepturilor deținătorilor de capital este posibilă numai atâta timp cât dreptul la locuință în construcție nu au fost realizate. În cazul în care dreptul de apartament construit transferat deținători de interese, care este, după finalizarea actului de transfer și de acceptare a bunurilor, contractul de cesiune nu a venit la problema.
Particularitatea contractului de cesiune că apartamentele cumpărător, a încheiat un contract de cesiune, drepturile și obligațiile cedentului (vânzător) în totalitate și în viitor, sa angajat să îndeplinească toate condițiile contractului de capital inițial. De exemplu, în cazul în care deținătorii de interese în contract și compania-constructor stipulate condițiile tranșe, cesionarul poate efectua plăți numai pentru acest sistem de rate. El nu poate negocia acordul oricare dintre condițiile lor individuale.
Principalele avantaje și dezavantaje în noul mecanism de atribuire
Principalele avantaje la încheierea contractului de cesiune pentru cumpărător sunt după cum urmează:
- este posibil să se cumpere o casa este într-o casă plăcută, în cazul în care apartamentul este deja vândut;
- uneori, cumpararea unui apartament pe repartizarea cumpărătorului de benefică din punct de vedere financiar. În primul rând, vânzătorii care doresc să-și vândă rapid apartamentele lor, de multe ori oferite în etapa de finalizare a construcției unei noi prețuri de origine sunt mai mici decât cele ale dezvoltatorului oficial. În practică, diferența în costul unui apartament, a stabilit compania-constructor și investitorul privat, poate varia de 3-25 la sută;
- În multe cazuri, cumpararea unei case cu un mecanism de atribuire este benefică pentru cumpărătorii de creditare ipotecară. În cazul în care cumpărătorul, care se aplică pentru un credit ipotecar pentru a cumpăra un apartament de la dezvoltator într-un stadiu incipient, este necesar pentru câteva luni (și uneori ani) să plătească dobânzi pe ipotecare, fără posibilitatea de a muta în locuințe achiziționate. Acest lucru de multe ori ipotecare interes până la data noii case în funcțiune este mult mai mare în comparație cu obiectul netransmise. Semnarea contractului de cesiune la etapa de finisare a construcțiilor (în absența posibilității de a încheia un contract de participare de capital), cumpărătorul începe să plătească ipoteca imediat înainte de a trece la un nou acasă.
Cu privire la avantajele transferului drepturilor vânzătorului menționat. Acest lucru, mai presus de toate, o oportunitate reală de a valorifica creșterea prețurilor care apar în diferite etape ale construcției de clădiri noi, precum și posibilitatea de a returna banii, efectuate în cadrul contractului capitalul propriu fără penalități de la constructor.
Principalul dezavantaj al transferului de drepturi - este de a crește riscul de client, în comparație cu încheierea de acorduri de parteneriat cu dezvoltatorul.
Principalele riscuri pentru un acord de atribuire
În ciuda faptului că încheierea unui acord de cesiune din cauza unui număr de riscuri pentru potențialul cumpărător, majoritatea acestor riscuri printr-un studiu atent al condițiilor tranzacției și prezența anumitor cunoștințe juridice poate fi redus la aproape „zero“.
Deci, Care sunt principalele riscuri ale unui acord de cesiune a drepturilor de locuințe în noua casă.
1. Una dintre principalele riscuri pentru cumpărătorii de apartamente în clădiri noi, un contract de cesiune a drepturilor este posibilă recunoașterea atribuirea contractului nul și neavenit. În cazul în care un acord între cedent și cesionar pentru orice motiv, va fi considerată nulă în mod legal, titularul noi drepturi vor fi în măsură să facă o cerere numai împotriva cedentului, mai degrabă decât compania-constructor.
Pentru a evita această situație neplăcută, cumpărătorul trebuie să verifice corectitudinea încheierii contractului de cesiune, în conformitate cu condițiile obligatorii ale părților. Prin lege, contractul de cesiune a drepturilor va fi considerată valabilă:
- plata integrală a întregii sume a participantului social, desemnat în contractul de capitaluri proprii. Toate plățile trebuie să fie confirmată de acordul privind compensarea creanțelor reciproce;
- acordul scris al dezvoltatorului cesiunea drepturilor care decurg din participarea inițială a contractului de capitaluri proprii, în cazul în care este necesar un astfel de acord în deținătorii de interese contractuale, și constructor;
- o autorizație a unei instituții de credit, în cazul în care apartamentul a fost achiziționat în construcții cu participare cu utilizarea de finanțare ipotecară.
În cazul în care, la încheierea contractului de cesiune a cerințelor de mai sus au fost încălcate, în conformitate cu articolul 390 din Codul civil român, este răspunzător cesionarului participanților originale de construcție în comun. Cumpărătorul are dreptul la apartament, în cazul unei cereri de atribuire invalidare de cedent, să restituie toate fondurile primite în cadrul tranzacției, precum și la plata de daune interese pentru utilizarea banilor. Cu toate acestea, în practică, să se întoarcă banii nu este întotdeauna ușor.
2. Posibilitatea de faliment al dezvoltatorului. Se confruntă cu riscul de insolvabilitate financiară a dezvoltatorului poate avea loc nu numai în atribuirea drepturilor, ci și cu privire la participarea inițială de capital. De multe ori, cu toate acestea, vânzarea masa de apartamente în clădiri noi, în special, la un preț scăzut, acesta poate fi cauzată de falimentul de dezvoltator, o întârziere semnificativă în ceea ce privește construcția sau încălcarea substanțială a condițiilor de dezvoltare a contractului iminentă.
În acest caz, cedentului, care a pierdut dreptul la apartament neterminat într-o casă nouă, indiferent dacă el știa despre problemele dezvoltator în atribuirea de proiectare sau nu, nu răspunde la noul participant social pentru dezvoltarea în continuare a construcției. După acordul de atribuire a unui nou client, nemulțumit, sau termeni de case noi de calitate de construcție nu poate oferi vânzătorului, dând cale de locuințe, nu se plânge. Cerințele pot fi prezentate doar la dezvoltator. Cu toate acestea, cu insolvabilitatea financiară a societății de construcții, pentru a returna banii cesionarului nu este simplă.
Pentru a evita astfel de probleme, cumpărătorul este recomandat să cumpere cu atenție examineze constructor de proiectare și autorizare documentația, întreba despre starea sa financiară și verifica starea de construcție neterminată.
În plus, posibilitatea includerii în acordul punctelor cesiuni privind garanția cedentului. La atingerea contractului de cesiune între părți, acordul prevede obligația cedentului să-și asume garanția, în cazul în care compania-constructor nu trădează apartamentul cesionar gata de o anumită dată. În cazul noilor deținători de interese rezilia contractul în participarea la capital viitor de la compania-constructor, garanția va fi considerată nulă. Practica arată că astfel de condiții pentru garantarea cedentului incluse în acordul de atribuire este rară.
3. Dubla atribuire a drepturilor în temeiul acordului din capitalul social. În practică, există cazuri în care același apartament vândut de două ori printr-un acord de cesiune. În același timp, pe baza acceptată în astfel de decizii în instanță, camera de zi într-adevăr ajunge la cumpărător, care a proiectat primul tratat și la înregistrat. Restul deținătorilor de interese au dreptul doar să ceară de la dezvoltator.
Eventualii cumparatori acasă în clădiri noi trebuie să studieze cu atenție condițiile de afacere și de a înțelege în mod clar că, în conformitate cu legea română privind construirea în comun, atribuirea de drepturi la locuințe este prevăzută într-o singură formă juridică, și anume prin acordul capitalul social. Acordul de cesiune, precum și contractul principal de participare social, trebuie să înregistrarea de stat obligatorie.
În cazul în care firma de construcții se oferă să cumpere un apartament dintr-un alt sistem, riscurile de construcție participativă a crescut. Uneori, în loc de instrumente de capitaluri proprii sunt utilizate:
- acorduri de investiții;
- cumpărare preliminare și contractul de vânzare;
- acorduri preliminare capitalul social;
- schema de bilet la ordin.
Existența unor astfel de contracte încă nu este vorba despre dezvoltatorii fără scrupule sau orice tentative de fraudă, dar pentru a reduce riscurile la potențialul cumpărător este recomandabil să se evite astfel de scheme nu destul de legitime de vânzări care nu fac obiectul înregistrării obligatorii în Rosreestra.
Pentru a evita riscurile de mai sus, la contractul de cesiune poate fi de acord, în cazul în care:
- spațiilor achiziționate vândute părții inițial prin acordul de acțiuni;
- Plățile în cadrul contractului de cesiune numai după înregistrarea în drepturi Rosreestra.
4. Un alt cesionar risc - o încălcare a condițiilor de cedentului pentru notificarea obligatorie în scris al dezvoltatorului privind transferul de drepturi la locuințe, care face obiectul unui acord de participare în comun.
Procesul de cumpararea unui apartament în ipotecare pe piața secundară descrisă în detaliu în acest articol.
Reguli de înregistrare a atribuire
După cum sa menționat deja, cesiunea se face sub forma unui acord scris, sub rezerva înregistrării de stat. Este necesar să se asigure că foștii deținători de interese a scris dezvoltatorul tranzacției.
La încheierea unui acord de atribuire este cel mai des folosit pentru transfer de bani seif mecanism. După ce a trecut procedura de înregistrare a acordului de cesiune a drepturilor, vânzătorul poate primi bani.
De obicei, participarea dezvoltator la încheierea contractului de cesiune nu este necesară. Dar multe firme de construcții fac un acord în capitaluri proprii dispoziție separată privind obligatorie obținerea consimțământului lor la transferarea drepturilor la apartament de către cedent cesionarului. În această situație, pentru a atrage dezvoltatorii de a se cere înregistrarea tranzacției.
Dacă în momentul cesiunii deținătorilor de interese nu au plătit prețul apartamentului în aprobare deplină, scrisă a cesiunii de către dezvoltator necesare. Contractul precizează condițiile de atribuire a transferului datoriei către compania-constructor cesionarului.
Facem din pașaport cadastru la apartament
Askar, și în ce loc ai fost aproape încălțate?)
Bună Elena! Ca si in cazul tau, cel mai probabil, există o încălcare a contractului de către o parte, sunteți parte de bună credință la acordul au dreptul la despăgubiri. Mai mult decât atât, întrucât cauza este pendinte în instanță, decizia va fi luată de instanța de judecată pe baza probelor și a documentelor din dosarul cauzei.
Hmm ...... acum am îndoieli cu privire la afacere. documentele depuse în Rosreestr ... .oformila apartament în ipotecare și acum îndoială că casa la momentul predării ... ... ..și dacă predarea .sluhi a fost că dezvoltatorul pregătește documentele pentru faliment ... ... .strashno .chto nu știu Dalat
Marina și în cazul în care ați cumpărat un apartament, în cazul în care nu secretă?
Doamne, dacă am știut toate Nansy înainte. DDU cu ipotekoy.stroitelstvo a căzut case. Va intra în casă sau nu, este necunoscut. și acum 15 de ani pentru a plăti ipoteca pentru aer? Pur și simplu nu a trăit să vadă .... Acum înțeleg cât de teribil să trăiască în România!
Și atunci ce? Vrem să facă schimb de apartament cu două camere în două odnushki. Am sunat femeia care ar trebui să aibă este pe cale de a obține cheile predate de HBC, și suntem invitați să împartă contractul de cesiune. Nu ar vom aranja cu nota noastră de trei rublei, și ea, împreună cu cele două apartamente, și chiar ipotecare ne închide.
pentru că Articolul spune că acest contract va trece, precum și drepturile și obligațiile noului cumpărător.
Bine ai venit Anastasia! Înainte de afacere trebuie să se familiarizeze cu toate documentele pe proprietate, precum și informații cu privire la prezența oricăror servituți în ceea ce privește aceste proprietăți. În ceea ce privește ipoteca, atunci atribuirea contractuală a dreptului de a pretinde obligația ipotecare nu pot fi transferate sau pot fi transferate numai cu acordul scris al băncii și presupunând obligația partidului.