Cum să încheie un contract de închiriere, sub forma de contract de închiriere, topbuhgalter
Oleg Bun, consilier de stat de rangul sluzhbyRumyniyaIII fiscal
Forma contractului de închiriere (oral sau scris) depinde de durata și chiriaș statutul său (persoană fizică sau organizație).
Un contract de leasing pentru un termen mai mare de un an trebuie să fie făcută în scris. Cu toate acestea, în cazul în care cel puțin una dintre părțile la contract este organizația, este necesară forma scrisă a contractului, în orice caz. Acestea sunt cerințele de la alineatul 1 al articolului 609 din Codul civil.
Textul acordului de închiriere precizează termenii tranzacției:
locatorul de date și locatarului;
leasing obiect (proprietate închiriat);
durata contractului de leasing;
prețul de închiriere (chiria) și procedura de plata a acesteia;
termeni de reparații, întreținere și îmbunătățiri ale bunului (dacă este cazul);
posibilitatea de a pune proprietatea pentru subinchiriere (dacă este cazul);
extensia (prelungire) de închiriere;
terminare bază de închiriere;
termenii răscumpărare a bunului închiriat (dacă există);
alți termeni esențiale ale contractului.
Pentru anumite tipuri de leasing (chirie, închiriere de vehicule, închirieri de clădiri și structuri, companii de închiriere, leasing financiar), aceste dispoziții se aplică numai cu excepția cazului în care se prevede altfel prin dispoziții speciale ale legislației cu privire la aceste contracte (art. 625 din Codul civil).
Pentru a evita înregistrarea contractului de închiriere încheiat un acord pentru o perioadă mai mică de un an (Sec. 2, art. 609, alin. 2, art. 651 din Codul civil). La sfârșitul acestei perioade va continua să îndeplinească condițiile contractului (în cazul în care nu există nici o obiecție din partea locatorului sau locatarului). Apoi, acordul va fi prelungit pentru o perioadă nedeterminată (Sec. 2, art. 621, alin. 2, art. 610 din Codul civil).
Pentru înregistrarea de stat a contractului de închiriere să plătească o taxă de stat. Dimensiunea acesteia este de 1000 de ruble pentru cetățeni. pentru organizațiile - 15 000 ruble. (Cop. 22, n. 1, Art. 333.33 RF).
Dreptul la contractul de închiriere a proprietății aparține proprietarului. Cu toate acestea, proprietarul poate fi, de asemenea, persoanele care au dreptul de a lua de proprietate de închiriat acordate prin lege sau de către proprietar. De exemplu, întreprinderile de stat și municipale unitare care deține proprietatea de stat privind dreptul de afaceri (art. 294 din Codul civil). Acest lucru este prevăzut la articolul 608 din Codul civil.
teren, întreprinderile pot fi închiriate, clădiri, echipamente, vehicule și alte lucruri. În același timp, închirierea unor tipuri de proprietate nu poate permite sau restricționa. De exemplu, nu este permis să închirieze:
parcele de teren ocupate de rezervele deținute federal și parcuri naționale, terenuri de clădiri militare, obiecte de serviciul federal de securitate, guvern, etc. (paragraful 4 al articolului 27 din Codul Funciar RF.) ...;
Acordul de închiriere este necesar să se specifice datele pentru a stabili cu exactitate proprietatea transferate către locatar (obiectul contractului de leasing). În cazul în care aceste informații nu sunt în contract, atunci se consideră că starea obiectului a trecut în contractul de închiriere care urmează să fie convenite. Din cauza acestui contract de închiriere nu este recunoscută încheiat.
Această comandă rezultă din articolul 607 din Codul civil.
În cazul în care bunul închiriat, au dreptul la o terță parte, aceste drepturi nu se opresc. De exemplu, poate fi o servitute sau drept de gaj. Prin urmare, proprietarul trebuie să notifice chiriaș (de exemplu, indicând acest fapt în contract). Dacă nu reușește să facă acest lucru, chiriașul are dreptul de a:
doresc să reducă chiria;
să rezilieze contractul și să ceară daune-interese.
Acest lucru este menționat în articolul 613 din Codul civil.
Durata de închiriere a proprietății specificate în contract (alin. 1, art. 610 din Codul civil). Dacă un astfel de termen într-un contract nu este prezent, este considerat nesigur. În acest caz, chiriaș și proprietarul poate oricând retrage din contractul de închiriere. Acest lucru este menționat în paragraful 2 al articolului 610 din Codul civil.
Procedura, termenii și condițiile de plată pentru închiriere stabilită prin contractul de închiriere. Chiria este stabilit pentru toate bunurile închiriate ca un întreg sau separat pentru fiecare dintre componentele sale sub formă de:
definit ca un fix (blocat) la suma plăților efectuate periodic sau în același timp;
procentaj fix derivat din utilizarea produselor închiriate de proprietate, fructe sau venituri;
locatar locatorului anumitor servicii;
transferă locatarului către locator elementelor contractuale în proprietate sau de închiriere;
de stabilire pe locatar în baza contractului de costuri pentru îmbunătățiri închiriate.
De asemenea, părțile pot stabili în combinația de închiriere a formelor de mai sus sau alte opțiuni de plată.
Acest lucru rezultă din alineatele 1 și 2 ale articolului 614 din Codul civil.
În cazul în care, datorită unor circumstanțe pentru care locatarul nu este responsabil, condițiile de utilizare a proprietății sau a stării sale sa deteriorat în mod semnificativ, locatarul are dreptul să ceară o reducere proporțională a prețului contractului (chiria). La rândul său, proprietarul are, de asemenea, dreptul de a solicita plata anticipată în temeiul contractului în cazul în care locatarul încalcă grav termenii de plată. Termenul de plată într-o astfel de situație, proprietarul stabilește propriul său. În acest caz, există o limitare - nu se poate solicita chiriaș să plătească chiria pentru mai mult de două mandate consecutive. Acest lucru este menționat la punctele 4 și 5 din articolul 614 din Codul civil.
În cazul în care proprietarul nu își îndeplinește obligația de a repara, locatarului dreptul de a primi:
repararea bunului închiriat pe cont propriu, atunci costul reparației poate recupera de la proprietar sau a pornit împotriva ei în chirie;
să ceară o reducere proporțională a chiriei;
de a cere anularea contractului si daune.
Aceste norme sunt stabilite prin articolul 616 din Codul civil.
În plus față de repararea părților de tranzacție au dreptul de a efectua îmbunătățiri ale proprietății închiriate. Îmbunătățirile pot fi separabile și inseparabile.
În general, îmbunătățirile aduse de locatar separabile sunt proprietatea lui, îmbunătățirile deținute de închiriere locator (deoarece acestea sunt indisolubil legate de obiectul contractului de leasing). În cazul în care îmbunătățirile permanente efectuate de locatar cu acordul locatorului, acesta din urmă compensează ei (cu excepția cazului în care se prevede altfel în contract). În caz contrar, locatarul nu va fi cheltuieli rambursabile (excepție - Enterprise Rent -. Articolul 662 din Codul civil).
Chiriașul îndeplini în mod corespunzător atribuțiile sale la sfârșitul perioadei de leasing are un drept preferențial față de alte persoane pentru a intra într-un nou acord. Pentru a face acest lucru, este suficient pentru a notifica în scris proprietarului cu privire la dorința de a continua relația contractuală. O astfel de notificare este necesar să se prezinte în termenul prevăzut în contractul de închiriere. În cazul în care este specificată o astfel de perioadă, este necesar să se trimită o notificare scrisă locatorului înainte de încheierea contractului. La intrarea într-un contract de închiriere pentru o nouă perioadă de condițiile sale pot fi modificate prin acordul părților (în Vol. H. Valoarea chiriei).
În cazul în care proprietarul a refuzat să chiriaș, dar într-un an de la data expirării contractului cu el a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, fostul chiriaș are dreptul:
sau să ceară în instanță transferul tuturor drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și repararea prejudiciilor cauzate de refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu el;
sau necesită doar compensarea unor astfel de daune.
În cazul în care locatarul continuă să utilizeze proprietatea după expirarea contractului și excepția de către locator nu este, contractul se reînnoiește pentru o perioadă nedeterminată în aceleași condiții (Sec. 2, art. 621 și p. 2 din art. 610 din Codul civil).
Încetarea și rezilierea contractului
Contractul de închiriere poate fi reziliat:
prin hotărâre judecătorească (pe baza cerințelor chiriaș sau proprietar);
pe motive prevăzute de lege.
Pe baza deciziei instanței proprietarul poate rezilia contractul de închiriere în cazul în care chiriașul:
Acesta utilizează proprietatea unui încălcare gravă a contractului sau cesiune de proprietate sau cu încălcări repetate;
agravează în mod semnificativ proprietatea;
produce revizuire majoră a proprietății în termenii contractului de arendă, în cazul în care, conform contractului este de datoria lui;
Înainte de a merge la tribunal, proprietarul trebuie să notifice chiriaș în scris, că încălcarea contractului care urmează să fie eliminate într-un termen rezonabil. Rezultă din dispozițiile articolului 619 din Codul civil.
În conformitate cu cerințele de chiriaș, instanța poate rezilia contractul de leasing, atunci când:
proprietarul nu dă proprietatea locatarului sau creează obstacole în calea utilizării bunurilor, în conformitate cu termenii contractului sau denumirea bunului;
transferat în proprietatea Locatarului are deficiențe grave care nu au fost specificate în contract, acestea nu au fost cunoscute în prealabil, iar locatarul nu poate fi detectat de către aceștia în timpul inspecției;
proprietarul nu face reparații majore ale proprietății în termenii contractului de închiriere, în cazul în care este de datoria lui;
proprietate în virtutea unor circumstanțe pentru care locatarul nu este responsabil, va fi în măsură să nu utilizabilă;
alte motive, cu condiția ca contractul de închiriere (p. 2, art. 450 CC RF).
Acest lucru este menționat în articolul 620 din Codul civil.
Transferul de proprietate (sau managementul economic, managementul operațional, durata de viață posesia moștenea) asupra proprietății închiriate unei alte persoane baza pentru modificarea sau rezilierea contractului de leasing nu este (art. 617 din Codul civil).
Chiriașul sau proprietarul are dreptul de a refuza să execute contractul de închiriere (revocăm), în cazul în care nu este definit termenul contractului de leasing. Pentru a face acest lucru, aveți nevoie pentru a avertiza partenerul într-o lună. Această perioadă este extinsă la trei luni, în cazul în care obiectul contractului de leasing este imobiliar. În același timp, părțile pot prevedea în contract o dată pentru un astfel de avertisment. În unele cazuri, astfel de termen este definit de legislație, cum ar fi respingerea contractului de închiriere pentru anunțul proprietar este dat 10 zile (p. 3 al art. 627 din Codul civil). Acest lucru este menționat în paragraful 2 al articolului 610 din Codul civil.
La rezilierea contractului de închiriere chiriaș este obligat să restituie bunul închiriat către locator. Acesta trebuie să fie returnate în aceeași stare în care a fost primită. Acesta ar trebui să ia în considerare uzura normală a obiectului. În cazul în care chiriașul nu a returnat bunul închiriat sau a returnat-o, dar nu și în timp util, proprietarul are dreptul să ceară să plătească:
chirie pentru întârziere,
interesul pentru utilizarea banii altor oameni.
În cazul în care această sumă nu acoperă daunele cauzate de către locator, el poate cere despăgubiri pentru ei.
Buyout proprietății închiriate
Acordul de închiriere poate prevedea că proprietatea închiriată devine proprietatea locatarului la sfârșitul perioadei de leasing. De asemenea, este posibil, înainte de expirarea, sub rezerva locatarului toate prețul de răscumpărare contractuală. În cazul în care condițiile de rambursare a proprietății închiriate în contract nu este prevăzut, acesta poate fi instalat un acord suplimentar. În acest caz, chiriaș și proprietarul poate conveni să compenseze chiriile plătite anterior în ceea ce privește prețul de răscumpărare.
Ca parte a acordului privind utilizarea proprietății este reglementată de normele contractului de leasing. În conformitate cu paragraful 1 al articolului 614 din kodeksaRumyniyaarendator civilă este obligat să plătească o taxă pentru utilizarea proprietății (chirie). Aceasta este plătită în cursul utilizării chiriei este doar o taxă pentru utilizarea proprietății, în ciuda faptului că aceasta poate fi numărate în prețul de achiziție al proprietății închiriate.
Pe baza materialelor din FUS „System GlavBukh“