Cumpărarea unui apartament pe repartizarea riscurilor

Întrebare despre cumpararea unei case, mai devreme sau mai târziu, există în fiecare familie. Achiziționarea de bunuri imobiliare - un proces lung, complicat, consumatoare de timp și necesită resurse materiale considerabile. Abordarea Neatenția la verificarea apartamentelor achiziționate și executare necorespunzătoare a tranzacțiilor privind cumpărarea și vânzarea de bunuri poate lipsi de numerar și de metri pătrați. Și, mai presus de toate se referă la achiziționarea de apartamente în clădiri noi, care nu au primit încă un certificat de proprietate. Riscurile asociate cu ea, o mulțime, și, prin urmare, la procesul de achiziție de proprietate în noua clădire ar trebui să fie preluate cu atenție. Astăzi vom discuta despre riscurile majore atunci când cumpără un apartament pe cesiunea drepturilor în nou construite și predat casei.

Ce tip de contract încheiat cu cumpărătorul unui apartament în noua casă

Acordul încheiat cu achiziționarea de locuințe în noua clădire poate fi de mai multe feluri, și depinde de stadiul de construcție, pe care este situat la un anumit punct.

1. Contract de capital. El este, în orice stadiu de construcție a casei, până la punerea în funcțiune imediată, adică, înainte de adoptarea comisiei sale de stat. Ea a făcut în mod direct cu dezvoltatorul.
2. Contractul de cesiune a drepturilor (creanțe). Acest acord, la fel ca prima, pot fi încheiate în perioada de la începutul construcției înainte de a intra în casă în funcțiune, dar este nu cu constructorul, și entitatea fizică / juridică care a dobândit această proprietate din capitalurile proprii contract de o companie de construcții lui. Sau cu o persoană care a cumpărat un apartament pe cesiunea de drepturi este, de asemenea, cel care a încheiat DDU. Astfel, lanțul de astfel de instrumente pot fi practic infinit. La acel moment, atunci când casa este considerată a fi livrate, și anume, adoptată de către Comisia de stat și pus în funcțiune, înregistrarea contractelor de cesiune nu cheltui mai mult.
3. contract de pre-vânzări. Această specie poate fi încheiat într-o perioadă în care casa este închiriată, dar nu a fost încă obținut documentele de proprietate al apartamentului. Această perioadă de timp atunci când casa este complet gata și proprietar al apartamentului în mod direct (prin contract sau control cesiune) furnizează un certificat de proprietate asupra bunului. Acest design în clădiri noi poate dura o lungă perioadă de timp - până la 1 an, și, uneori, există situații în care drepturile de proprietate de intrare sunt rezolvate de către instanța de judecată.
4. Contractul de vânzare. Acesta este un contract normal care este atunci când clădirea apartament are deja un proprietar cu un certificat de proprietate.

Atribuirea contractului într-o clădire nouă, precum și riscurile asociate cu acesta

După cum reiese din cele de mai sus, contractul de cesiune este cu entitatea fizică / juridică pentru achiziționarea apartamentului său într-o casă care se află în construcție. Achiziționarea acestui document poate fi eliberat până când casa nu este pus în funcțiune.

Practica de a încheia astfel de acorduri, înainte de predarea casei este comun, pentru că astfel de obiecte sunt achiziționate de către investitori în etapa de săpat groapa, la un preț mai mic, dar pentru a înregistra un apartament în proprietate nu are nici un sens pentru ei. Ei încearcă să-l pună în aplicare până în prezent. În plus, nimeni nu vrea să se ocupe cu intervalul de timp, poate mai mult, atunci când există o înregistrare a proprietății de origine. În această perioadă, este imposibil de a vinde obiect, și se pare o stare ciudată.

Care este esența contractului de cesiune de drepturi (sau atribuire)? El se bazează pe contractul original cu dezvoltatorul - contract de „deținători de interese“. Adică, există primul cumpărător al apartamentului, care este cel mai probabil acesta a achiziționat la începutul construcției direct de la dezvoltator. Și între ei a fost semnat DDU, care este obligatoriu să fie înregistrate Rosreestra. Pe baza acesteia, și sunt în continuare contractul de cesiune, dar, de fapt, există doar o modificare a contractului cumpărătorului DDU. Astfel de modificări pot fi o mulțime. Prin urmare, atunci când faci o afacere ai nevoie pentru a verifica disponibilitatea și acuratețea documentelor originale, care sunt transmise parte, devine un apartament în cadrul unui contract de cesiune:

1. Contract de capital. Acest acord inițial cu dezvoltatorul în versiunea originală a acesteia din urmă este apartamentele cumpărător, oricum. Acesta trebuie să fie înregistrate în Rosreestra, în caz contrar invalid.
2. Toate contractele de cesiune, care au avut loc după încheierea OP-uri. Acest lucru este necesar pentru a putea urmări lanțul de cumpărători obiect.
3. Primirea de plată a proprietății. Toate controalele autentice și ordine de bani, în funcție de modul în care plata este trecut, de asemenea, partea de cumpărare. În ceea ce privește plata de proprietate, aceasta poate fi făcută în întregime, sau nu, de comun acord cu dezvoltatorul, de exemplu, în rate. În cazul în care datoria la un apartament acolo, apoi se duce la noul cumpărător. Dar ceea ce este important - vânzătorul poate exista și penalități de întârziere. Ar trebui să fie consultat în mod direct de la dezvoltator cu privire la posibila vânzător datorii ca arieratele este cel mai mare obstacol în achiziționarea cu succes de apartamente, precum și o companie de construcții poate, în unele cazuri, să-i dea în judecată pentru datorii neperformante.
4. acordul dezvoltatorului la atribuirea. În principiu, această legislație nu se poate face, dar acest element este prevăzut în aproape toate instrumentele de capitaluri proprii - să notifice dezvoltator de reguli de tranziție. Prin urmare, cel mai bine este de a obtine permisiunea sa pentru această tranzacție. În plus, contractul de cesiune nu este numai dobândirea de drepturi de a pretinde pentru un apartament, dar obținerea unor drepturi. În cazul vânzătorului la dezvoltator, există datorii, atunci ele sunt fie răscumpărate înainte de încheierea contractului de cesiune, sau trece la noul cumpărător. Numai în acest caz, dezvoltatorul este de acord. Mergând pe datorii imobiliare poate emite un acord separat semnat cu atribuirea, și pot fi incluse ca element în contractul de cesiune în sine.
5. Actul de transfer și de acceptare a tuturor documentelor de mai sus să fie semnat de ambele părți ale contractului de cesiune.
6. Consimțământul soțul / soția vânzătorului de a efectua această tranzacție. Deoarece apartamentul achiziționat de Pos, de asemenea, achiziționate în comun de proprietate. Și dacă proprietatea împreună, și vânzătorii în contractul de cesiune ar trebui să fie mai multe.

Prezența tuturor acestor documente protejează în mod necesar cumpărătorul de recunoaștere a tranzacției invalid.

Contractul de cesiune de drepturi (cesiune) trebuie să fie înregistrate în organele abilitate! În caz contrar, se dovedesc valabilitatea sa este problematică.

În cazul în care decizia cu privire la cumpararea unui apartament cu privire la atribuirea drepturilor / declarațiilor date ale contractului inițial ar trebui să fie studiate cu atenție: proprietăți trebuie să aibă caracteristicile exacte, planul de etaj, cu locația sa, etc. De asemenea, în contract trebuie să precizeze prețul real al apartamentului.

Codul Casa a livrat deja, poate provoca, de asemenea, probleme. Nu contează ce fel de contract de - capitaluri proprii sau atribuire. Obținerea unui certificat de proprietate nu este, uneori, atât de ușor. Se pare că casa este complet gata, comisia de stat a adoptat, dar înregistrarea sa finală în proprietate nu se produce. Aceasta depinde de proiectarea de clădiri noi, care trece prin mai multe etape, care implică nu numai constructor și „investitori imobiliari“, dar, de asemenea, furnizorii, investitorii care au investit banii lor. Între părți nu rareori apar dispute asupra așezări, datorii, etc. care sunt soluționate în instanță. In timp ce aceste dispute nu sunt soluționate, înregistrarea proprietății are loc.

riscuri mari pot fi asociate cu un termen cum ar fi vânzări duble, ambele deliberate si accidentale. Aceasta înseamnă că un apartament poate fi vândut la mai multe persoane. Acest lucru se întâmplă din faptul că nu numai Tratatul de construcție comună, dar, de asemenea, diferite tipuri de contracte de investiții, de atribuire și de pre-vânzări. Prin urmare, încheierea asignarea pentru un apartament sau un acord preliminar de achiziție, este necesar ca acesta sa bazat doar pe agențiile de stat înregistrate în instituțiile preșcolare, pentru că doar păstrează înregistrările în Rosreestra. În alte cazuri, atunci când contul la nivel de stat nu este realizată, este posibil să se cumpere un apartament, care au deja proprietari.