taxe de închiriere de proprietate de la locator
Trimitere e-mail
Continuăm seria de articole dedicate aspectelor juridice și fiscale ale contractului de închiriere (leasing de proprietate), în special încheierea și îndeplinirea obligațiilor chiriaș și proprietar. In ultimul numar al revistei * discutat despre condițiile contractului de închiriere, care au aceeași valoare pentru ambele părți. În acest articol, experții 1C: materialul pregătit, care se ocupă cu obligațiile fiscale care decurg din locator la contractul de închiriere de proprietate.
Multe organizații sunt proprietari ca chirie proprietatea lor, în special - imobiliare.
Relația care rezultă între proprietar și chiriaș sunt reglementate de contractul de închiriere. Conform contractului de leasing locatorul este de acord să dea chiriașului o proprietate de plată pentru posesie și folosință temporară sau pentru uz temporar (art. 606 GKRumyniya). În acest caz, obiectul contractului de leasing pot fi diferite tipuri de proprietate, cum ar fi clădiri, vehicule și altele.
Închirierea de proprietate de închiriat, proprietarul primește venituri, și, de asemenea, produce costuri. Depind le impozitează el trebuie să plătească.
Transferul de închiriere a obiectului chiriaș
Proprietarul trebuie să dea chiriaș o proprietate în stare corespunzătoare termenilor contractului și scopul proprietății.
implicații fiscale
În cazul în care transferul de proprietate de închiriat obligații pentru plata TVA-ului de către locator nu are loc, adică. A. Proprietatea proprietatea locatarului nu trece.
La momentul transferului de proprietate către locatar la veniturile locatorului nu se pune.
Impozitul pe proprietate
Având în vedere că proprietatea închiriată este deținut de către proprietar, el a păstrat obligația de a plăti impozitul pe proprietate, în cazul în care este luat în considerare în bilanț ca active fixe.
depozit de garanție
contract de leasing poate prevedea că, pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor care decurg din contractul de închiriere chiriaș este obligat să transfere depozitul de securitate către locator. În funcție de condițiile prevăzute în contract, această plată pot fi numărate în chiria pentru o anumită lună sau poate fi returnat chiriașului la sfârșitul contractului de leasing.
implicații fiscale
Reflectate în valoarea venitului depozitului de securitate sunt incluse în chirie, în funcție de metoda de recunoaștere a veniturilor de către locator.
În cazul în care proprietarul folosește metoda de acumulare, nu a inclus veniturile suma depozitului de securitate la momentul primirii, care este, de fapt, în prealabil, în conformitate cu paragraful 1, alineatul 1 al articolului 251 din NKRumyniyav. Respectivul depozit de securitate vor fi incluse în veniturile deoarece compensare în chirie, care este data plății, în conformitate cu termenii contractului sau producerea de documente care stau la baza calculelor, sau ultima zi a perioadei de raportare (nr. 3, p. 4 Art. 271 NKRumyniya).
Proprietar care recunoaște veniturile pe bază de numerar, include valoarea veniturilor la data primirii (alin. 2, art. 273 NKRumyniya). depozit de securitate cu o politică de returnare care se efectuează numai funcția de securitate nu este venitul locatorului și, în consecință, nu crește baza de impozitare pentru impozitul pe venit, pe baza alineatului 2 al paragrafului 1 al articolului 251 din Codul fiscal. Acest ordin se aplică atât pentru locatorului aplicarea metodei de calcul, iar proprietarul, prin aplicarea metodei de recunoaștere a veniturilor în numerar.
chirie
Ordinea și momentul transferului chiriei - clauzele esențiale ale contractului de închiriere. Chiria poate fi plătită sub formă de avansuri, care este, la începutul lunii (trimestru) pentru luna curentă (trimestru), și pot fi transferate la sfârșitul lunii curente (trimestru), adică după ce serviciul de închiriere este furnizat.
implicații fiscale
Cu valoarea chiriei primite ca avans, proprietarul trebuie să calculeze TVA-ul. Această sumă, el poate deduce după va fi de fapt, cu condiția ca serviciul de închiriere, care este, după sfârșitul lunii (trimestru), pe seama care a mers în jos de plată.
În cazul în care nu sunt prevăzute plăți în avans în chirie, și se plătește la sfârșitul fiecărei luni (trimestru), în acest caz, proprietarul este obligat să perceapă TVA în ultima zi a fiecărei luni pe durata contractului de leasing. Motivul este că serviciul proprietății de leasing este considerată a fi furnizată în ultima zi a lunii respective.
Platile de leasing sunt recunoscute în venituri, după cum urmează. În cazul în care proprietarul folosește metoda de acumulare, chiria a primit ca avans, în venitul nu include. Data primirii veniturilor sub formă de chirie de la astfel de contribuabil este data plății, în conformitate cu termenii contractului, sau împotriva lui documente care servesc drept bază pentru decontare, sau ultima zi a perioadei de raportare (nr. 3, nr. 4, art. 271 NKRumyniya).
Locatorul aplicarea metodei de numerar, venitul este inclusă în sumele primite în contul sau în numerar al organizației. Prin urmare, o plată în avans a chiriei este, de asemenea, incluse în venituri.
Costul de compensare a utilităților
Atunci când se operează chiriaș proprietății închiriate consumă utilități (apă, electricitate, etc.). De obicei, costul acestor servicii pe care le plătește proprietarului. În acest caz, contractul de închiriere poate furniza servicii de utilități, atât ca parte a chiriei, precum și separat.
implicații fiscale
Utilități sunt incluse în chirie
În acest caz, proprietarul primește o deducere TVA la valoarea totală a utilităților consumate (inclusiv serviciile consumate de către chiriaș).
Utilități sunt plătite separat
Pentru utilități de plată separată de proprietar ridică două întrebări: dacă furnizarea de servicii de utilitate pentru punerea în aplicare chiriaș de calcul în scopuri de TVA și dacă TVA-ul poate fi plătit la achiziționarea de servicii de la organizații comunitare, pentru a lua o deducere în partea care se referă la valoarea serviciilor consumate de către un chiriaș ?
Codul Fiscal nu conține explicații corespunzătoare. Potrivit autorităților de reglementare în furnizarea de servicii de utilitate pentru realizarea chiriaș are loc servicii, deoarece proprietarul nu este un furnizor de aceste servicii. În consecință, proprietarul nu ar trebui să perceapă TVA pentru costurile și facturarea. În același timp relațiile dintre părți din impozitul plătit de organizațiile comunale locatorul ar trebui să fie construite în modul următor. Valoarea TVA percepută organizației comunale, proprietarul trebuie să ia deducerea numai în măsura în care poate fi atribuită serviciilor consumate de către proprietar. TVA-ul, care se aplică la costul serviciilor utilizate de către locatar, acesta trebuie să fie inclusă în costul impus chiriaș ca o compensație.
Utilități sunt incluse în chirie
În acest caz, toate costurile sunt luate în considerare consumul serviciilor de utilități publice (inclusiv serviciile utilizate de locatar). Prin urmare, sumele recuperabile de la locatar, locatorul incluse în venituri.
Utilități sunt plătite de către chiriaș separat
Cu toate acestea, dacă luați în considerare toate cheltuielile ost de utilități, inclusiv partea de chiriaș, valoarea recuperabilă trebuie să se reflecte în venituri non-exploatare.
Pentru a rezuma cele de mai sus. După cum puteți vedea, problemele cu deducerea TVA-ului pentru serviciile publice, care sunt utilizate de către locatar, locatorul nu se produce în cazul în care acestea fac parte din chirie. Același lucru poate fi remarcat pentru impozitul pe venit. Prin urmare, pentru a se evita cererile de către autoritățile de reglementare, de preferință, în acord includ condiția ca costul facturilor de utilități se va aprinde în chirie.
Repararea bunurilor închiriate
Dacă este necesar, contractul de închiriere poate include condiții pentru a organiza atât reparațiile curente și de capital ale proprietății. Și el și alte reparații pot fi atașate atât locator și locatar pentru. Dacă o astfel de condiție în contract nu sunt precizate, revizia proprietarul este obligat să efectueze, iar curentul - chiriaș (articolul 616 GKRumyniya.). De obicei, în practică, proprietarul efectuează reparații capitale ale proprietății. El poate cheltui ca propria lor, și cu ajutorul unei terțe părți.
implicații fiscale
În cazul reparațiilor majore ale propriilor forțe obiect de TVA ale proprietății locatorul nu apare, deoarece aceste costuri sunt luate în considerare pentru calculul impozitului pe profit. Să ne amintim că executarea de lucrări pentru propria lor utilizare este supusă TVA-ului, în cazul în care costurile nu sunt deductibile pentru impozitul pe venit. În acest caz, TVA-ul pe materialele achiziționate pentru reparații, el poate deduce procedura standard.
În cazul în care locul de muncă este efectuată de către un terț, atunci deducerea este luată de TVA percepută de către organizație.
Cheltuieli pentru reparații capitale ale activelor închiriate sunt înregistrate drept cheltuieli decât cele de exploatare (nr. 1, alin. 1, Art. 265 NKRumyniya). În acest caz, proprietarul care utilizează metoda de acumulare, le ia în considerare în (fiscal) perioada de raportare, în care au fost suportate costurile, indiferent de faptul de plată.
Locatorul, folosește metoda de numerar de contabilitate pentru aceste cheltuieli atunci când plătesc.
îmbunătățiri inseparabile ale proprietății închiriate
în practică, organizarea de multe ori, proprietate de închiriere, suportă costurile de îmbunătățire, deoarece fără aceste costuri, se poate să nu-l folosească în activitatea lor. îmbunătățiri Fond de comert sunt separabile și inseparabile.
Îmbunătățirile recunoscute separabile în cazul în care acestea pot fi separate fără a provoca pagube materiale (de exemplu, anti-efracție alarmă care urmează să fie demontate). Acestea sunt îmbunătățiri inseparabile de separare, care provoacă daune materiale. În general, pentru îmbunătățiri permanente includ reconstrucția, modernizarea și reutilarea tehnică.
Costuri îmbunătățiri separabile sunt proprietatea chiriaș, astfel încât el are dreptul de a le produce, fără a notifica proprietarul. Prin urmare, consecințele fiscale asociate cu aceste îmbunătățiri, proprietarul nu apar.
Costul de îmbunătățiri permanente afectează răspunderea fiscală a locatorului în cazul în care locatarul le-a făcut cu acordul său. În acest caz, proprietarul este obligat să compenseze locatarului pentru costul acestor îmbunătățiri.
În cazul în care îmbunătățirile efectuate chiriaș de închiriere fără consimțământul locatorului, nu se produce consecințele fiscale ale acesteia din urmă.
implicații fiscale
Când transferați îmbunătățiri permanente de cazare pe valoarea care trebuie recuperată, proprietarul poate prezenta factura. În acest caz, condițiile corespunzătoare (în special, după adoptarea înregistrării îmbunătățiri permanente și în prezența documentelor primare), proprietarul poate deduce TVA-ul prezentat.
Costul îmbunătățirilor permanente primite de locatar, în evidențele fiscale ale locatorului este recunoscut ca active amortizabile. Prin urmare, aceste investiții de capital sunt recunoscute prin amortizare (Sec. 1, art. 256 din Codul fiscal. N. 1, Art. 258 NKRumyniya). Amortizarea este în mod normal cu prima zi a lunii următoare lunii în care proprietatea este pus în funcțiune.
Adoptarea de către locator la balanța de îmbunătățiri permanente și introducerea lor în funcțiune a emis un act de recepție și transmisie.
Trebuie avut în vedere faptul că proprietarul care utilizează metoda de numerar, include numai costurile de amortizare plătite îmbunătățiri permanente.
Impozitul pe proprietate
În conformitate cu ordinea actuală a impozitului pe proprietate este obiectul de proprietate, care este înregistrată în bilanț al organizației ca mijloc de norme contabile.
Având în vedere că proprietatea închiriate este proprietatea locatorului, că, în consecință, este supusă impozitării în ceea ce privește proprietatea.
Răscumpărarea activelor închiriate
Închiriat de proprietate de către locator la locatar poate vinde mai târziu. Face o afacere ca părțile pot, după expirarea contractului de închiriere, și în fața lui. În acest caz, chiriașul poate plăti pentru bunuri achiziționate plata o singură dată, la momentul tranzacției, și poate efectua plăți în contul prețului de răscumpărare pe durata contractului de leasing.
implicații fiscale
De vanzare obiect leasing proprietar, care este, transferul de proprietate către locatar, este o punere în aplicare. Prin urmare, prețul de achiziție el trebuie să perceapă TVA și să o prezinte locatarului, care deține factura corespunzătoare. Rețineți că TVA-ul la momentul punerii în aplicare a premisa trebuie să fie evaluată ca un proprietar primeste fonduri unice de plată și proprietarul care primește prețul de achiziție pentru contractul de închiriere.
În plus, locatorul, care prețul de răscumpărare este plătit treptat, trebuie să calculeze TVA-ul la valoarea fiecărei plăți este transferată în perioada de leasing, ca și în acest caz, plata se consideră în prealabil. După TVA-ul va fi cei care au fost numărați din vânzarea, „în jos“ TVA ca proprietarul este deductibilă.
Venituri din vânzarea obiectului închiriat către locator este încasările de vânzare. Atunci când acest impozit pe venit el are dreptul de a reduce valoarea reziduală a obiectului de leasing (nr. 1, p. 1, v. 268 NKRumyniya).
Proprietar care utilizează metoda de angajamente recunoaște acest venit la data înregistrării dreptului de proprietate asupra bunurilor, indiferent de ordinea în care aceasta primește veniturile, după cum urmează: o singură dată de livrare sau pe durata contractului de leasing. Motivul este că astfel de scopuri fiscale ale contribuabilului preplătit este ignorat (nr. 1, p. 1, v. 251 NKRumyniya).
Proprietarul care utilizează metoda de numerar recunoaște venit la data plății. Când plătiți un venit taxă unică este recunoscută la data transferului. La plata prețului de răscumpărare pe termen lung a venitului din leasing este recunoscută la data fiecărei plăți. În acest caz, valoarea reziduală a obiectului închiriat este inclus în costul unor astfel de proprietari la data înregistrării de stat a drepturilor de proprietate la această proprietate.
Deci, am considerat implicațiile fiscale ale contractului de închiriere pentru proprietar, precum și drepturile și responsabilitățile sale, pe baza termenilor contractului.
În numărul următor, ceea ce ia în considerare taxa de obligații în contract există un chiriaș.
Toate informațiile sunt în sistemul ITS TRAC în Manualul relației contractuale „Suport juridic“ (Fig. 1).